Aunque existe una sobreoferta del producto hay confianza en la colocación.
El Siglo de Torreón
TORREÓN, COAH.- El mercado de la vivienda media residencial reporta un crecimiento explosivo en Torreón en el presente año. La tasa estimada supera un 300 por ciento anual en la edificación de este tipo de inmuebles, cuyo valor dentro del mercado supera los 500 mil pesos hasta los 950 mil pesos o más.
Gerardo Sifuentes Guerrero, presidente de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda (Canadevi) delegación Comarca Lagunera informó que en 2003 se construyeron 400 casas en esta ciudad, cifra que en el presente año creció a mil 646, tanto por parte de afiliados como de constructores independientes.
De los 43 socios de este organismo empresarial, sólo 17 de ellos trabajan en este segmento de mercado. La tasa de crecimiento es de un 261.5 por ciento considerando que en 2003 se edificaron 400 casas tipo medio, cifra que creció a mil 446 viviendas en 2004.
A lo anterior hay que sumar 200 más por los constructores independientes no afiliados a la cámara, por lo que la tasa se incrementa a 311.5 por ciento.
Actualmente se detectan tres niveles de vivienda media residencial en esta ciudad. La primera con valor de 500 mil pesos –50 por ciento del total-, la segunda de 700 mil pesos –30 por ciento- y de 900 mil pesos o más –20 por ciento-.
Aunque reconoció que existe una sobre oferta de producto dentro del mercado, el entrevistado consideró que hay buenas posibilidades de concretar la venta de la totalidad de los inmuebles, particularmente por atacarse geográficamente con valores y sectores distintos los desarrollos inmobiliarios.
La vivienda -con un valor de 500 mil pesos- se encuentra en la zona oriente de la ciudad, el segundo y tercero –700 mil y 900 mil pesos o más-, respectivamente, se encuentran en la parte noreste de la ciudad, cerca del fraccionamiento Los Viñedos y la Ibero.
Otro de los polos atractivos es la parte del fraccionamiento Montebello, zona en donde se cuantifican alrededor de 570 casas.
“Si se pueden colocar todas las viviendas, pero para ello se necesita motivar a las parejas de matrimonios para adquirir una nueva o reciclada”; Gerardo Sifuentes.
Por tal motivo, los constructores consideran necesario reforzar la alianza con los profesionales inmobiliarios, buscando no sólo ofertar casas nuevas, sino usadas.
Atacan tres segmentos
Hace dos años, el 95 por ciento de los desarrolladores trabajaba la vivienda tradicional con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Hoy en día se atacan tres segmentos del mercado: la económica, la tradicional y la media residencial.
Desde el año pasado, la industria ha registrado una sobreoferta fuerte en la edificación de casas tipo medio, por lo que los procesos de cobranza se han alargado a dos semanas.
El entrevistado mencionó que en noviembre de 2003 no se tuvieron dificultades para la colocación de la vivienda en la ciudad, pero a partir de marzo de 2004 la venta ha tenido tropiezos. “Si es preocupante la sobreoferta, ya que existe el riesgo de inventariarnos de vivienda media residencial”, afirmó Gerardo Sifuentes.
Por tal motivo, gran parte de las esperanzas se tienen enfocadas al nuevo programa de cofinanciamiento hipotecario, el cual fue presentado recientemente por el Infonavit. El valor de los inmuebles será desde 250 mil hasta 412 mil pesos, con un tiempo de espera del trámite de un mes.
Hay de todo como en botica
Contrario a otros años en donde había pocas opciones y variedades a escoger, hoy el mercado de la vivienda media residencial ofrece distintas casas para elegir, tanto en tamaño, precio y diseños arquitectónicos.
Dentro de las alternativas que ofrecen los desarrolladores van desde un fraccionamiento con áreas verdes centrales, casas club y con campos de golf, así como el contar con una alta seguridad en colonias con vigilancia privada.
Para hacer la diferencia más marcada, muchas constructoras ofrecen pisos de duela, regalan aparatos de aire, cocineta, un piso o acabados de mejor calidad y otros servicios para dar un plus a la casa que se desea comprar.
El presidente de Canadevi Laguna opinó que la mayor ventaja de esta sobreoferta es para el consumidor final, por lo que enfatizó que atraviesa por un buen momento este nicho de mercado.
La experiencia es clave
Para Raúl Albéniz Ramírez, director general de Ara Construcciones y Terracerías sólo sobrevivirán a la sobreoferta de vivienda media residencial aquellos constructores que tengan mayor experiencia dentro del mercado regional.
Actualmente ofrece un paquete de 50 viviendas medias residenciales en el fraccionamiento Quintas Los Álamos y El Campestre. Su valor dentro del mercado es de 750 mil pesos.
Consciente de la fuerte competencia que existe por el mayor número de desarrolladores locales y foráneos, el entrevistado comentó confiado en que sus 20 años de experiencia en este nicho de mercado le permitirá colocar el paquete de casas en el presente 2004 sin mayores dificultades.
“El nacimiento de nuevos desarrolladores ha hecho que la competencia sea más reñida en un mercado de compradores que es pequeño en La Laguna”, comentó Raúl Albéniz.
Las estimaciones hechas por el constructor en el presente año son positivas, dado que se tienen 350 viviendas y otras 750 más por construir.
Tomando en cuenta la Ley de la oferta y la demanda, en donde no sólo se requiere ofrecer calidad sino un precio competitivo para sobrevivir, el entrevistado consideró que no es fácil tener éxito de la noche a la mañana dentro de este nicho, por lo que reiteró que “van a quedar sólo las empresas más fuertes”.
Para Raúl Albéniz el principal problema en Torreón no sólo es el acceso al financiamiento, sino que no hay ingresos altos para cubrir los requisitos y el pago de mensualidades. De acuerdo a sus cifras se tienen registrados 120 mil asegurados permanentes ante el Seguro Social, de los cuales 75 mil de ellos perciben hasta tres salarios mínimos.
Una vivienda tradicional –200 mil hasta 250 mil pesos- requiere ingresos entre tres a cinco salarios mínimos, en tanto la de tipo medio se necesitan ingresos de ocho salarios. Las estimaciones hechas son que sólo el cinco por ciento de la población del IMSS.
A partir de 1999, el entrevistado consideró que inició el crecimiento en la edificación de vivienda tipo medio, sin embargo, las condiciones del mercado se han complicado ante la sobre oferta del producto.
“Todos corremos peligro ante la sobre oferta, ya que habrá algunos constructores que no logren colocar su producto”, enfatizó Raúl Albéniz.
No les quita el sueño
Los constructores de vivienda reconocen que existe una sobreoferta de casas tipo medio residencia en esta ciudad, sin embargo, esto no les quita el sueño.
Guadalupe Martínez Ceñal, administradora de Desarrolladora Inmobiliaria Lagunera (DIL) informó que construyen un paquete de 66 viviendas en el fraccionamiento residencial Linda Vista -a un costado del campo de golf Montebello-, con una superficie de 169 metros cuadrados construidos en dos plantas.
El valor del inmueble es de 900 mil hasta 950 mil pesos. Al igual que otras empresas del ramo ofrecen un plus que le permite tener la certeza que no tendrán problemas para su colocación dentro del mercado: un fraccionamiento cerrado, áreas verdes y de juegos, alberca y palapa.
Con apenas un año de experiencia dentro del mercado de la vivienda media, Guadalupe Martínez reconoció que existe una sobreoferta dentro del mercado debido al excesivo número de empresas dedicadas a la vivienda tipo medio en Torreón.
La competencia es fuerte por parte de las constructoras para colocar el mayor número de casas, sin embargo, la entrevistada no teme tener problemas graves para su comercialización. La razón de la confianza se basa en las características del inmueble, las cuales se afirmó “son únicas, al tener una barda perimetral, alberca y áreas comerciales”, reiteró la administradora de DIL.
Cambia de enfoque
El Grupo Bosco se estrenó en 2004 en la construcción de vivienda media en esta ciudad. Guadalupe González Balderas, directora de promoción y ventas informó que el proyecto en conjunto es de 100 casas, de las cuales se iniciará con un paquete de 30 con un valor de 600 mil pesos. La ubicación del desarrollo es frente del Parque Las Etnias.
Con gran experiencia en la construcción de vivienda tradicional y de naves industriales de varios años atrás, ahora la empresa se enfocará a las casas tipo medio, ya que a decir de la entrevistada “hay mucho mercado”, aunque se reconoció que el problema es la sobreoferta del producto.
Los profesionistas son un mercado importante para la comercialización de este tipo de inmuebles, comentó Guadalupe González y añadió que “no desean adquirir una casa tradicional de interés social”.
A través del programa Apoyo Infonavit y de Cofinanciamiento Hipotecario se facilita a las parejas jóvenes el acceso a una vivienda de mayor tamaño, con servicios adicionales y acabados de primera.
Sin embargo, la sobreoferta es una realidad que no niega la directora de promoción de Grupo Bosco, por lo que la estrategia a seguir es a ofrecer un plus a la casa, valor agregado que representará para la empresa un costo y la posibilidad de competir dentro del mercado.
La constructora contempla no sólo ofrecer un buen acabo en interiores, sino el instalar duela en la recámara principal y en otras áreas del hogar.
Otra opción
Gerardo Sifuentes Guerrero, director de Sigue Vivienda informó que el fraccionamiento Cipreses ofrece un paquete de 80 casas tipo medio residencial. La superficie construida es de 166 metros cuadrados con un valor de mercado de 820 mil pesos.
Ubicada en la zona que se conoce como el desarrollo Frondoso, al norte oriente de la ciudad, las viviendas tipo medio residenciales ofrecen áreas verdes en la parte central y caseta de control de acceso.
Contrario a otros constructores, Gerardo Sifuentes sí teme que la sobreoferta le cause problemas para la venta de los inmuebles ya edificados, situación que ya se ha reflejado a partir de marzo del presente año.
De acuerdo al IMSS
Intro: Este es el mercado según el Insitutot Mexicano del Seguro Social.
·Los constructores de vivienda media tienen un mercado potencial inferior a un 13.62 por ciento de la población que percibe más de cinco salarios mínimos diarios.
·De acuerdo a las estadísticas del Instituto Mexicano del Seguro Social se tienen registrados a 157 mil 090 asegurados permanentes que tienen una relación patronal, de los cuales sólo 21 mil 399 gana más de cinco salarios, es decir 635.02 pesos al día.
·Los desarrolladores de vivienda estiman que quienes deseen adquirir una casa tipo medio, con un valor desde los 500 mil pesos deberán tener ingresos por arriba de los ocho salarios mínimos.
·El mercado potencial para colocar las más de mil 600 viviendas de este tamaño se reduce a menos de los 21 mil 399 trabajadores, ya que no todos tienen como ingreso ocho salarios.
FUENTE: Subdelegación del IMSS
VIVIENDA PROYECTADA EN LA LAGUNA EN 2004
De acuerdo a los constructores hay un crecimiento explosivo en casas tipo medio, pero también una sobre oferta dentro del mercado regional.
Tipo de vivienda /Cifras
Económica /6,776
Tradicional /4,269
Media-residencial /1,446
Total /12,491
Constructoras /17
FUENTE: Canadevi Comarca Lagunera
