“La vivienda ha sido reconocida como una de las necesidades
básicas del individuo y aceptada como célula fundamental de las comunidades. Es con justicia mencionada como uno de los más fieles termómetros del bienestar social y en consecuencia,
elemento clave en las políticas
de combate a la pobreza. Sin
embargo, una vez asumidas
todas estas implicaciones, aún queda por reconocer otro aspecto especialmente importante:
su papel como sector industrial
y detonador de la economía”.
Horacio Urbano
Al mercado de vivienda lo componen aquellos factores que determinan, tanto su demanda como su oferta, conjugándose para ofrecer una vivienda que pueda ser vendida a un precio determinado en un mercado específico.
Sin duda, existe una importante integración entre elementos de demanda y oferta en el mercado de vivienda que son aún más difíciles de distinguir cuando surge la participación gubernamental. Sin embargo, en todo el mundo existe la preocupación de que la cantidad y calidad de la vivienda que se construye es inferior a las necesidades y requerimientos de su población, por lo que se han diseñado apoyos de carácter gubernamental para tratar de reducir la brecha entre las necesidades reales de vivienda y la que se ofrece.
En el caso de nuestro país, la oferta de créditos hipotecarios en condiciones preferenciales u ofrecidos a través de organismos como Infonavit y Fovissste aportan el 80 por ciento del crédito habitacional, contribuyendo de esta manera a elevar la dotación de viviendas para las familias con menores recursos.
En México, ciertos factores han limitado la oferta de vivienda:
Falta de tierra con servicios.
Entorno económico inestable.
Ingreso reducido de la población.
Como respuesta a ello, el Gobierno Federal ha aportado esquemas que principalmente han ayudado a resolver tal problemática. Los esfuerzos se han concentrado en viviendas y créditos para familias con menores ingresos, tratando de que el mercado de la vivienda media y residencial sea atendido a través del mercado financiero.
La industria financiera de la vivienda en nuestro país, se ocupa de ofrecer a los consumidores hipotecas a largo plazo para adquirir una vivienda. El vencimiento típico para estos créditos es de 20 a 30 años. El tipo y precio de los productos que se financian depende principalmente de las fuentes de financiamiento que estén disponibles en un momento dado. También ofrece a los promotores de vivienda un producto denominado “crédito puente” o crédito para la construcción.
Tomando en cuenta el incierto ambiente económico vivido en México durante los últimos 20 años, quienes prestan dinero han tenido que diseñar productos que se adapten a las fluctuaciones económicas y de los intereses. Estos productos no son como los créditos típicos de plazo fijo, tasa fija y pagos fijos que pueden obtenerse en otros países.
Aunque muchos han intentado culpar a las hipotecas por los recientes problemas bancarios, es bastante obvio que éstas, como todos los productos, tienen ciertas limitaciones. Las hipotecas diseñadas para operarse bajo condiciones económicas inciertas, son más robustas y pueden absorber ciertas variaciones.
Las hipotecas para vivienda de interés social se han ligado a los ingresos específicos del deudor. Por esta razón son mucho más resistentes a los cambios económicos bruscos y la incertidumbre, que los créditos bancarios tradicionales. Por ejemplo, los créditos otorgados por el Infonavit prevén que los deudores puedan perder su empleo -fuente de pago- por lo que cuentan con períodos de gracia de algo más de un año.
En tanto México siga recuperándose y creciendo, el hecho de que este mercado cuente con un financiamiento adecuado y con una enorme inversión en vivienda, volverá a marcar al crédito hipotecario como una oportunidad. Los promotores de vivienda y las instituciones financieras como sofoles y bancos, cambiarán el rostro del país a la vez que obtendrán importantes.
“Vivienda, arquitectura,
desarrollo urbano, financiamiento y mercado, son hoy variables de una ecuación que habrá de definir el futuro de nuestras ciudades”.
Sara Topelson
Este año no será de un crecimiento importante como en años anteriores. Su reto será consolidar la industria, confirmar los logros y esfuerzos del sector para lograr 500 mil créditos programados para este año y finalmente llegar a los 750 mil créditos para el año 2006.
La vivienda no puede ser vista como una moda pasajera, ni como un sector que pueda improvisarse año con año; se trata, por el contrario, de un detonador de crecimiento económico y de justicia social, en virtud de las necesidades de vivienda que nos plantea la estructura demográfica del país. Es una actividad profundamente especializada que requiere empresarios decididos y que exige ser reconocida como una actividad de largo plazo.
Durante los años recientes la industria de la vivienda ha vivido un período muy interesante marcado por importantes cambios. Hoy vemos como normal la existencia de créditos para vivienda media y residencial, nueva o usada. Vemos también créditos a tasas fijas o variables, denominados en UDIs, pesos o referidos a salarios mínimos, así como esquemas con diferentes plazos.
Debemos cuidar el sector de la vivienda y también debemos entender que todos estos cambios son parte de un todo que finalmente debe dar como resultado esquemas de crédito de acuerdo con las diferentes necesidades del mercado.
Hoy pareciera natural señalar a la industria de la vivienda como la estrella de la economía del país, pero es muy importante dotarla de la seguridad de políticas y metas para hacerla trascender. Ese es el gran reto...
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