LOS PROGRAMAS DE APOYO INFONAVIT Y CONFINANCIAMIENTO SON PIEZA CLAVE PARA EL INSTITUTO
En La Laguna existe una oferta importante de estos productos.
El Siglo de Torreón
TORREÓN, COAH.- La compra de vivienda media y residencial está al alcance de las manos. El diseño de dos programas financieros del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) en 2004 facilitará a los empleados -de ingresos medios hacia arriba - adquirir una casa de mayor tamaño.
Eduardo González González, subdelegado regional del Infonavit indicó que Apoyo Infonavit y Cofinanciamiento son los nuevos esquemas que está promoviendo con fuerza el Instituto, las entidades financieras y los desarrolladores de vivienda.
El primero está diseñado para trabajadores con más de diez salarios mínimos de ingreso, con un monto hasta 829 mil pesos. El segundo está dirigido a personas que perciban entre seis a diez salarios mínimos y que requieran un financiamiento de hasta 412 mil 500 pesos.
Con características distintas, pero con un mismo fin, los programas fueron diseñados por el Gobierno Federal para tener mayores recursos financieros y fomentar la coparticipación de terceros en el financiamiento de los créditos hipotecarios –bancos y Sofoles-.
El entrevistado mencionó que para acceder al Apoyo Infonavit el trabajador deberá percibir más de diez salarios mínimos del Distrito Federal –452.40 pesos diarios- y deseen comprar una casa desde 412 mil 500 pesos hasta 829 mil pesos.
Contrario al crédito tradicional, el Infonavit no otorga los recursos al derechohabiente, sino es el banco o la Sofol en prestarle los recursos correspondientes. La mecánica operativa consiste en poner a disposición de las entidades financieras la subcuenta de vivienda en la cual el trabajador realiza una aportación del cinco por ciento.
De acuerdo al subdelegado regional del Instituto, se estimó que en promedio los trabajadores tienen en esta subcuenta 90 mil pesos, cantidad que está a disposición de bancos o Sofoles. Se resaltó que estos recursos también sirven como un seguro de pago ante las entidades financieras ante cualquier contingencia de pago que se le presente al trabajador, por ejemplo el quedarse sin empleo temporalmente.
Lo anterior será una garantía para el banco o Sofol del cumplimiento en el pago del derechohabiente, sin olvidar que el sistema de cobro del Infonavit es muy seguro al realizarse vía nómina la liquidación de mensualidades.
“La meta para Coahuila son 400 créditos ejercidos a través de Apoyo Infonavit, de los cuales a la fecha se lleva un 30 por ciento de avance”, puntualizó Eduardo González. Se estima que un cinco por ciento de los derechohabientes se adecua a las características de este mercado de vivienda media residencial.
Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) ven con buenos ojos la instrumentación de dos nuevos programas para financiar vivienda tipo medio y residencial, a través del Instituto para el Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores: Apoyo Infonavit y de Cofinanciamiento.
Néstor González Salinas, gerente regional de Hipotecaria Su Casita informó que ambos esquemas se estrenaron en el presente año y ofrecen muchas facilidades para adquirir una casa de mayor tamaño, utilizando la subcuenta de vivienda del trabajador de hasta 412 mil 500 pesos o comprar una residencia con un valor de hasta 852 mil pesos.
Dentro de la principal ventaja que ofrece el programa Apoyo Infonavit la es un menor enganche, el otorgar mayores créditos a los trabajadores y una venta más rápida de los inmuebles por parte de los desarrolladores.
El monto máximo que se puede prestar para la compra de una vivienda media residencial es hasta 852 mil pesos, para lo cual la Sofol podrá financiar hasta el 95 por ciento del crédito en plazos fijos, tasas de interés en pesos con mensualidades fijas a 25 años y pagos en Unidades de Inversión, unidad de valor que varía de acuerdo al salario mínimo.
De acuerdo al gerente regional de Su Casita es común que muchas personas con ingresos medios altos no desean adquirir una casa de interés social, por lo que buscan aprovechar sus aportaciones ante el Instituto y comprar un inmueble tipo medio residencial.
El esquema Apoyo Infonavit ofrece una mayor capacidad de compra y ofrece opciones para aplicar las aportaciones a capital o a la mensualidad. En lo que va del presente año, la Sofol tiene registradas 70 operaciones.
Al igual que las Sofoles, Bancomer cuenta con el esquema de Apoyo Infonavit. El producto ofrece tasas de interés a un 13 por ciento, plazos fijos a 20 años, tasas fijas y pagos en pesos, con la ventaja de que las mensualidades servirán para amortizar el pago a capital del financiamiento.
A la inversa de lo que operaba en 1994, hoy se manejan esquemas que ofrecen tanto a los clientes como al propio banco una certidumbre en el pago y una estabilidad en el pago de los réditos. Haciendo uso de la subcuenta de vivienda del Instituto, los trabajadores podrán acceder a un mayor financiamiento, pagando una tasa del 12.80 por ciento, medio punto de comisión por la afiliación y cubriendo el 95 por ciento del crédito por un monto de 859 mil 550 para el Distrito Federal.
De acuerdo a Gustavo Guzmán al banco le ha faltado una mayor promoción de este producto, por lo que su éxito no se ha obtenido en todas las plazas del país.
El otro esquema
El esquema del Cofinanciamiento es totalmente nuevo dentro del mercado hipotecario, comentó el subdelegado regional del Infonavit. El programa contempla un préstamo de hasta 412 mil pesos y podría decirse que se dividen en dos créditos para el trabajador: el 75 por ciento es aportado por la entidad financiera y el 25 por ciento restante a través de la subcuenta de vivienda del derechohabiente –enganche– y de un préstamo del Instituto en caso de no poder completar dicho porcentaje, pero sin afectar el ingreso actual, sino de las aportaciones futuras del cinco por ciento que realiza la empresa.
Se estimó que un 50 por ciento de los derechohabientes del Infonavit percibe entre uno a cinco veces el salario mínimo, sin embargo sólo un 35 por ciento gana entre seis a diez salarios por lo que podrá solicitar el Cofinanciamiento y tan sólo un 15 por ciento de los trabajadores afiliados tiene un ingreso superior a diez salarios mínimos –Apoyo Infonavit -.
Dentro de las prioridades del Instituto es pagar el crédito del enganche en tres semanas una vez que sea entregado el expediente.
Para Eduardo González ambos esquemas podrán disminuir el déficit de la vivienda en el país y combatir el problema de sobreinventario de los constructores.
Para 2004, se contempla una meta de 11 mil 500 viviendas, de las cuales un 40 por ciento corresponde a vivienda económica, un 50 por ciento en tipo tradicional y el diez por ciento restante tipo medio y residencial.
Atenderán el subinventario
Néstor González opinó que uno de los programas más recientes y que es adecuado para atender el sobreinventario importante de vivienda: el Cofinanciamiento. Actualmente en Torreón existen cerca de mil 500 casas, con un valor de 250 mil a 300 mil pesos. Las expectativas son positivas para desplazar este número de casas. En la entidad, el programa comenzó a operar en junio de 2004.
A decir del entrevistado, la principal ventaja que ofrece una Sofol frente a una institución bancaria es la facilidad de prestar tanto en pesos como en Unidades de Inversión. Otro de los puntos a favor es que las Sociedades Financieras de Objeto Limitado pueden considerar ingresos adicionales del trabajador, así como aceptar el crédito conyugal del Infonavit y el obtener una mayor capacidad de pago al aplicar 11 pesos por cada mil de préstamo.
Sin embargo, la Sofol sí requiere un expediente completo de un estudio socioeconómico, cuyo tiempo de evaluación es de 30 días. La meta para la segunda mitad del año de Su Casita es operar 250 Cofinanciamientos.
La banca se abre
Después de nueve años de estar cerrados al crédito hipotecario, BBVA Bancomer arrancó en marzo de 2003 con nuevos productos para la compra de vivienda media y residencial.
A la fecha Bancomer es la única institución bancaria que ha firmado un convenio con el Infonavit en el programa de Cofinanciamiento o mejor conocido como “crédito espejo”.
Gustavo Guzmán Grajales, director zona norte banca hipotecaria informó que el banco tiene el interés de retomar este nicho de mercado, el cual fue abandonado por muchos años, pero que ahora ha diseñado nuevos programas junto al Infonavit con tasas fijas, plazos a 20 años y pagos en pesos para hacer accesible el tener un patrimonio familiar.
El esquema de Cofinanciamiento o crédito espejo con el Infonavit permitirá a los derechohabientes adquirir una vivienda con valor de 300 salarios mínimos del Distrito Federal, es decir hasta 412 mil 500 pesos. Aplicando una tasa anual del nueve por ciento, los ejecutivos no tienen qué hacer una calificación de la capacidad crediticia del cliente –siete a más salarios-, dado que los pagos son hechos por nómina y sirve como aval el expediente del Instituto.
Para el entrevistado este esquema tiene la ventaja de proporcionar al trabajador un mayor financiamiento para la compra de una vivienda familiar, dado que el tope de crédito que tiene actualmente el Infonavit es de 247 mil 600 pesos, sin embargo, con el Cofinanciamiento y Apoyo Infonavit el valor podría alcanzar hasta los 412 mil 500 pesos y 829 mil pesos para La Laguna, respectivamente.
Las entidades financieras podrán aportar el 75 por ciento del valor de la casa y el resto corresponden a las aportaciones de la subcuenta y/o a un crédito que otorgue el Instituto, sin que ello afecte su pago mensual.
Gustavo Guzmán reconoció que ambos productos fueron diseñados debido a los recursos limitados del Infonavit y a la capacidad de pago de los clientes. De los 12 millones de derechohabientes que tiene el Instituto, 1.2 millones ganan más de siete salarios mínimos.
“Bancomer se incorpora al mercado de la vivienda económico en el cual no había operado”; comentó el director de zona norte de BBVA Bancomer.
Contrario a las Sofoles, el banco no cuenta con un pago en Unidades de Inversión, ya que a decir del directivo lo que se quiere es darle certidumbre al cliente de lo que va a pagar en un futuro.
