Mi columna de hace dos semanas comentó la sustitución de la burbuja bursátil por la burbuja inmobiliaria como sostén del crecimiento económico de Estados Unidos. Considero oportuno ampliar mis comentarios sobre el mercado de vivienda estadounidense, ya que desde entonces se han generalizado en el país vecino las opiniones sobre el tema.
Llaman la atención, en particular, los comentarios del presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan en su testimonio del 20 de julio ante el Congreso estadounidense, donde después de señalar que su escenario más probable mostraba crecimiento sostenido con inflación bajo control en el resto de este año y en 2006, apuntó que existían tres amenazas al mismo: La posible aparición de presiones salariales; los costos crecientes de la energía; y los peligros sobre el sector de vivienda si las tasas de interés se elevan significativamente.
Sobre este punto añadió que algunos mercados de vivienda están dominados por una “fiebre especulativa” y que era de especial preocupación el uso de créditos hipotecarios “exóticos”, como los que no requieren enganche por la compra de un inmueble, ya que deja a los compradores de viviendas “vulnerables a eventos adversos” si los precios de las casas caen.
Estos créditos hipotecarios “exóticos” se están convirtiendo más en la regla que en la excepción. La moda ahora son los créditos hipotecarios sin enganche, así como los que acumulan parte de los intereses al valor del principal. Las estadísticas muestran que el 42 por ciento de los que compran una casa por primera vez y el 25 por ciento de todos los compradores no dieron enganche para la compra de su casa en 2004. Este año la tercera parte de todos los nuevos créditos hipotecarios en Estados Unidos y el 60 por ciento de las nuevas hipotecas son de estos tipos, cifras mucho mayores al 8 por ciento de 2002. Aún así, la Fed no considera, por lo menos oficialmente, que la caída de los precios de las viviendas pueda llevar a una recesión.
No obstante, un freno del auge inmobiliario haría que los consumidores dejen de pedir prestado con el aval de sus casas y ello reduciría su gasto en consumo y se debilitaría la economía. Si los precios de las casas comienzan a bajar, entonces las cosas se pueden poner feas. La construcción y el gasto de los consumidores caerían lo que, a pesar de los buenos deseos de la Fed, puede llevar nuevamente a la economía estadounidense a una recesión.
Una caída en el gasto en viviendas ha sido un factor importante en nueve de las diez recesiones estadounidenses desde la segunda guerra mundial. “Parece altamente improbable que Estados Unidos sea capaz de evitar una onceava recesión en la cual la vivienda juegue un papel importante. Simplemente no sabemos cuando”. Dijo el director de la empresa Edward Leamer en su reporte correspondiente al mes de junio de este año.
El fenómeno del auge inmobiliario es mundial. La revista The Economist en su edición del 16 de junio señaló que “Nunca antes los precios reales de las casas han subido tan rápido, por tanto tiempo y en tantos países”. Los valores de las viviendas se han disparado, además de Estados Unidos, en Francia, España, Inglaterra, Australia, Tailandia, Sudáfrica, China y Bulgaria. Las bajas tasas de interés son el factor principal atrás de este auge. Pero ahora también juega un papel importante la búsqueda de mayores rendimientos de los inversionistas, ya que muchos compran viviendas no para habitarlas sino para revenderlas.
En algunos lugares, como el Reino Unido, Holanda, Irlanda, Nueva Zelanda y Australia ya hay señales de enfriamiento de los precios de las viviendas. Lo que es cada vez más evidente es que el fin de este auge inmobiliario, que es la burbuja financiera más grande de la historia, puede determinar el curso de la economía global por los próximos años. Un estudio del FMI encontró que las pérdidas de producción después de un colapso del precio de las viviendas en los países ricos han sido, en promedio, el doble de las que resultan después de los colapsos bursátiles, y usualmente culminan en recesión.
La esperanza de muchos es que los precios de las casas se detengan, pero no se colapsen. Los precios de las viviendas no se desploman como el mercado bursátil, pero la burbuja si pierde aire. Los precios de las casas tienen mayor resistencia a la baja, porque la gente tiene que vivir en algún lado y sus dueños no están fácilmente dispuestos a pérdidas significativas de capital. Tarde o temprano, sin embargo, algunos tendrán que vender y con pérdida.
El ejemplo más dramático de lo que puede ocurrir cuando un auge inmobiliario se torna en desplome es el mercado de bienes raíces de Japón, que acumula una disminución de 40 por ciento desde su cresta en 1991. De acuerdo a The Economsit, en los próximos cinco años varios países pueden experimentar una caída de 20 o más por ciento en los precios de sus viviendas.
El mercado de vivienda ha jugado un papel tan crucial en impulsar la economía global, y en particular la estadounidense, que un freno o debilitamiento brusco en el precio de los casas puede tener consecuencias severas. Un estudio del FMI muestra cómo los ajustes en el precio de las viviendas pueden golpean a una economía. Analizó los precios de las viviendas en 14 países durante el período 1970 a 2001 e identificó 20 ejemplos donde los precios reales cayeron casi 30 por ciento en promedio. Todos menos uno desembocó en recesión. Sólo Estados Unidos la evitó, pero no hay garantías de que en esta ocasión, si los precios caen, lo pueda volver a lograr. Por tanto, debemos estar atentos a lo que suceda en el mercado inmobiliario estadounidense, ya que de materializarse este riesgo, afectaría nuestro desempeño económico a partir del próximo año.
