EL UNIVERSAL
MÉXICO, DF.- La creciente competencia entre bancos y sofoles motiva a una guerra de tasas de interés y comisiones en créditos hipotecarios. Ahora la moda es ofrecer mejores alternativas para captar o ?robarse? a los clientes de otras instituciones. Las personas que tienen un préstamo para vivienda tienen la posibilidad de cambiarse de entidad financiera ?subrogación?, si ésta les ofrece condiciones más atractivas, pero no en todos los casos le resultará la opción más conveniente.
Gonzalo Palafox, director de Productos y Mercado de Su Casita, explicó que es buen momento para que la gente haga una subrogación hipotecaria, pues las tasas de interés son las más bajas del mercado en 35 años y es difícil que los réditos retrocedan más en el mediano plazo.
Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario de Scotiabank Inverlat, afirmó que si las condiciones son las adecuadas es bueno renegociar el crédito, aunque no necesariamente debe ser un cambio de banco, pues puede ser más barato hacerlo donde ya está la hipoteca en cuanto a gastos y comisiones.
Los requisitos para moverse de banco son similares a contratar uno nuevo: es necesario firmar la escritura, que no es tan cara como la anterior pero se necesita una notificación en el Registro Público de la Propiedad, tarifa que oscila en 8 mil pesos en el Distrito Federal y en otros estados del país llega a 4 mil pesos.
Enrique Arias, director de Análisis Financiero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), consideró que si bien es viable una renegociación, hay que considerar que los bancos cobran altas comisiones y los gastos por notario están entre 4% y 6% del monto total del inmueble, lo que desincentiva a la gente a optar por esta medida.
El interés de los bancos es contratar créditos nuevos y no subrogar, ?lo cual se ve en que las comisiones no bajan ni se espera que disminuyan en el corto plazo?. Además, el gasto notarial también es alto, lo que frena la sustitución del crédito.
Arias afirmó que los acreditados debe aprovechar este tipo de beneficios, sobre todo quienes contrataron en Unidades de Inversión (Udis) y ahora pueden cambiarse a pesos con mejores condiciones, pues tendrán una tasa y pagos fijos.
Gonzalo Palafox explicó que para subrogar la hipoteca no hay limitantes en cuanto a tiempo. En cualquier momento pueden acercarse.
?El cambio de préstamo depende de la tasa que se contrató y a la que se quiere mover. Por ejemplo, si una persona tenía un rédito de 25% y queda en 10.90%, sí hay beneficios?, comentó.
Sin embargo, dijo que si la tasa se ubica en 12% y quiere cambiarse a una de 11%, resultará contraproducente, porque hay que pagar apertura de cuenta y comisiones.
Palafox afirmó que las instituciones dan preferencia a los clientes cumplidos e, incluso, se acercan a ellos para proponerles cambiar su crédito. Por ejemplo, en si un acreditado hace cuatro años contrató una hipoteca con una tasa de 16%, ahora la puede cambiar en su propio banco o en alguna otra institución a réditos de menos de 11%.
Otro factor que motiva a un cambio es para ampliar el plazo. ?Cuando la gente quiere más tiempo es porque se ve apretada con los pagos y en lugar de tener una hipoteca a 10 años, la cambia a 15 años para no tener problemas?. Arias recomendó a los usuarios tomar en cuenta los gastos accesorio como comisiones, seguros y avalúos para saber si realmente les beneficia. ?En caso de subrogar, les sugerimos acercarse con su banco o sofol para que le hagan una corrida financiera de pagos a futuro?, dijo.
Según García Conde, algunas recomendaciones que se les hace a los clientes a la hora de renegociar su hipoteca son: verificar primero en su propia institución si lo pueden hacer. ?También se pide conocer el producto que se va a contratar, pues a veces se incurre en el error de una tasa fija a una variable y eso traerá problemas a futuro. La gente debe también asegurarse que el crédito quede catalogado como deducible de impuestos?, indicó.
Sobre la deducibilidad, explicó que las reglas de las autoridades hacendarias precisan que la parte real de intereses ?es decir, aquella que está por arriba de la inflación? se pueden deducir siempre y cuando el crédito sea para vivienda.
García Conde expuso que, por ejemplo, Scotiabank manda un estado de cuenta a sus clientes donde les informa sobre los intereses reales a favor y cómo pueden deducir. ?Con este tipo de servicios la gente recupera entre una y dos mensualidades?. Enrique Arias, directivo de la Condusef, mencionó que en este proceso el organismo puede asesorar a la gente para decirle, dependiendo de su caso, si es recomendable o no hacer una subrogación.
Algunos ejemplos
Banamex tiene su programa Cambia tu Hipoteca, el cual se dirige a clientes cumplidos que hayan hecho pagos domiciliados por al menos un año con cargo a cuenta de cheques. Cobra una investigación socioeconómica de 500 pesos, una comisión de apertura de cuatro por ciento más IVA y para hacer el trámite debe haber un avalúo de la propiedad y tener cubiertos los pagos notariales y registrales. La tasa en la cual queda el crédito es fija de 11.75 por ciento, con la posibilidad de reducirse a nueve por ciento si los clientes son cumplidos.
El programa Cambia tu Hipoteca y Liquidez se enfoca a quienes tienen crédito con otros bancos o sofoles. En este caso solicita contar con al menos una referencia crediticia, continuidad y arraigo laboral de al menos un año y capacidad de pago de 35 por ciento. Cobra 500 pesos por investigación, dos por ciento más IVA por comisión de apertura y debe haber avalúo de la propiedad y tener los gastos registrales. La tasa es de 12 por ciento más IVA.
En Santander Serfin la sustitución de Hipotecas cobra uno por ciento de comisión por apertura y tres por ciento más IVA por liquidez, un avalúo de 2.875 por cada mil de valor de la vivienda, 520 pesos por gastos de investigación y seguro de vida e invalidez. La tasa fija a 15 años es 12.59 por ciento y a 20 años de 13.49 por ciento.
En Inbursa se cobra una comisión de dos por ciento sobre el valor del inmueble, gastos notariales que significan alrededor de cuatro por ciento y avalúo de 2.5 al millar más IVA y seguro de vida. La tasa fija es de entre 13.75 por ciento y 15.25 por ciento.
En HSBC la comisión es de uno por ciento por apertura, 2.5 por ciento por pago de avalúo, escriturización, gasto de investigación de 900 pesos y seguros de desempleo y vida. La tasa es de 12.50 por ciento.
