La construcción de vivienda de interés social se acerca a los niveles de una competencia atomizada, propia de un sector competitivo, con una fuerte demanda, y muchos participantes
El sexenio de Fox fue conocido como “el sexenio de la vivienda”, por el número de créditos otorgados, la política en favor de la vivienda y el desarrollo de múltiples unidades habitacionales a cargo de las principales empresas constructoras de vivienda media y de interés social (Homex, ARA y Urbi, entre otras). Tal parece que el gobierno de Calderón va en la misma línea: fortalecer el desarrollo de la vivienda. Solamente el Infonavit otorgará, en 2010, entre 800 mil y un millón de créditos, lo que implica un crecimiento de hasta 24 por ciednto respecto de sus niveles actuales (Jorge Villalobos, “Viviendo mejor imposible”, Negocios y poder, p. 41, año 3, edición 07, 27 de marzo de 2007).
Sin embargo, a pesar de haberse fortalecido, el sector todavía no se encuentra totalmente consolidado y las constructoras tienen que mejorar su eficiencia.
Para empezar, habrá más invitados. En una industria que se caracteriza por la poca existencia de barreras a la entrada (no se requiere permiso o autorización para operar como constructora) y por la intensa participación de empresas pequeñas y medianas en el sector, éste se encuentra en un perfil competido. Sin embargo, al haber mucha demanda —por el aumento de la población en condiciones de comprar casa— es necesario que existan más participantes en la industria.
Además, la necesidad de hacer desarrollos de más calidad para que los escoja el cliente, obligará a los constructores a poner aún mayor énfasis en la eficiencia de sus procesos operativos. “Hoy los constructores tienen la ventaja de que todavía hay más demanda que oferta, pero ese aspecto puede nivelarse con el tiempo, generando presión para reducir más los costos”, opina Roberto Cabrera, socio de Práctica de Asesoría en Riesgos de la consultora KPMG (ídem).
Observadores del sector coinciden en que los participantes medianos van a buscar incrementar su cuota de mercado con mejor servicio, producto y precio, llevando a la industria a volverse más eficiente y atender mejor las necesidades del consumidor (ibídem).
La competencia y la búsqueda de eficiencias podría provocar, a juicio de algunos, adquisiciones y fusiones en la industria, pero Santiago Caniaro, analista de Standard and Poors, opina que puede esperarse una consolidación de los participantes pequeños y medianos; por ejemplo, Hogar e ICA podrían estar interesados en absorber empresas de menor envergadura, pues a mayor volumen mejoran tanto la eficiencia como el margen (Op. cit., p. 42).
Si se dan este tipo de adquisiciones, sería positivo porque “se volvería más productivo el mercado en general”, opina Angela Burriesci, analista de Moody’s. Sin embargo, un grado de concentración diluido del mercado constituye uno de los requisitos para una competencia perfecta en los mercados.
No obstante, un exceso de concentración está lejos de darse. El mercado está sumamente fragmentado, constituido por unos 2 mil participantes. “Yo veo difícil que un jugador pueda consolidar más de 10% del mercado”, considera Javier Barrios, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
Pero las adquisiciones, al menos por el momento, no parecen ser el camino en las grandes ligas del sector. “Los principales jugadores de la industria han alcanzado un tamaño que les permitirá crecer orgánicamente”, dice el especialista de S&P. Selene Ávalos, de Urbi, asegura que su crecimiento será orgánico, y Homex, después de la consolidación de Casas Beta en 2005, tampoco parece apuntar en esa dirección.
Los desarrolladores han establecido diferentes estrategias —incluyendo diversificación geográfica, diversificación de ingresos, optimización de estructuras y mejora en sus procesos— para responder a los retos del sector y a las necesidades del mercado (ibídem, p. 42).
La construcción de vivienda de interés social se acerca a los niveles de una competencia atomizada, propia de un sector competitivo, con una fuerte demanda y muchos participantes, por lo que se estima que no hay perspectivas para un perjuicio a la competencia en el sector en los próximos años, como parece vislumbrarse de la política alejada de la formación de grandes conglomerados, resultado de la poca política de fusiones y adquisiciones en el sector.
