Al momento de adquirir un departamento, es necesario considerar pagos adicionales a la mensualidad de la hipoteca; la mayoría de éstos se relacionan con avalúos y las cuotas por la administración y el mantenimiento del edificio.
EL UNIVERSAL
MÉXICO, DF.- Martín y Érika acaban de estrenar su departamento en la colonia del Valle de la ciudad de México. Tienen dinero suficiente para el pago de la hipoteca, pero cuando optaron por vivir ahí no preguntaron cuánto costaba la cuota de mantenimiento del edificio.
Los departamentos donde viven los recién casados tiene dos elevadores, uno para autos y otro para personas, vigilancia las 24 horas, además de los tradicionales cargos para mantener en buen estado el inmueble y los servicios comunes. Al mes, la pareja paga 2 mil pesos por estos rubros, además de la tarifa de agua, luz, teléfono y gas, con lo que el desembolso se eleva a más de 3 mil pesos.
Ante ello, la situación económica de la pareja se ve más apretada, pues aparte de la deuda bancaria tienen que pagar costos ?extra?, además del gasto del hogar.
Y pese a que viven en una zona de clase media, Martín tarda más en desplazarse a su trabajo en el norte de la ciudad, con lo cual el pago por gasolina es mayor y menor el tiempo que pasa con su pareja.
Lidia Romero, gerente comercial de Inmobiliaria Dangil, afirmó que el caso de Martín y Érika es muy común, pues al comprar un departamento o casa en condominio, no se toman en cuenta los gastos adicionales y después llegan los problemas para cubrir las cuotas correspondientes. Explicó que a la hora de optar por un inmueble se debe prever cuánto se gastará por la vigilancia u otros valores agregados como los honorarios del conserje, el cargo por tener una alberca con agua caliente, un gimnasio o un cuarto de juegos comunal.
Sin embargo, la zona de la ciudad o el nivel socioeconómico de los departamentos no tienen mucho que ver con la cuota mensual. Por ejemplo, en un edificio de la zona de Mixcoac, que cuenta con elevador, el pago es de 400 pesos, mientras en la colonia del Valle es de 600 pesos, pero incluye más servicios, como jardinería, pintura, iluminación y limpieza de las zonas comunes.
Según Inmobiliaria Dangil, entre más departamentos formen parte de una zona, los costos serán menores por familia.
Antes de la compra
Romero externó que los nuevos dueños de una casa necesitan verificar que no esté hipotecada. Esto se puede comprobar en el Registro Público de la Propiedad. También se requiere corroborar si el inmueble no se dio en garantía en la compra de un automóvil o de una renta.
En cuanto a las escrituras, la gente no debe hacer contratos privados, sino más bien tomar en cuenta que quien vende la propiedad es el titular de la escritura, pues muchas veces se le hace fácil hacer un contrato y después buscar al dueño de la vivienda, pero se encuentran con que ya murió y entonces tienen serios problemas para poner a su nombre el bien, además de los costos implícitos.
Para verificar si la escritura no tiene algún problema, hay que llevarla con un notario, para que éste les diga si los papeles están en regla.
También hay que ver si no hay pagos pendientes como predial, agua y electricidad. En cuanto al predial, es importante considerar las ampliaciones que no se registraron.
Por ejemplo, la gente adquiere casas con 300 metros de construcción, pero en el predial aparecen sólo 200 metros. Esto es un gasto oculto, porque cuando se hace la actualización vienen recargos para el nuevo dueño.
Incluso, cuando la compra es una ganga, también trae gastos adicionales, pues si la construcción se vendió por abajo de
su precio comercial, las autoridades también cobran un impuesto al respecto.
En cuestiones físicas del bien también hay que verificar que no tenga cuarteaduras o se encuentre en una zona de derrumbes o minas. Y citó que en la Delegación Álvaro Obregón hay zonas de minas y, en consecuencia, se corre el riesgo de un posible derrumbe. También, si se está en una ladera de un cerro, los costos ocultos tienen que ver con el reforzamiento de las bardas y muros para que la vivienda pueda resistir algún problema de este tipo.
No hay que olvidar investigar si en la zona son comunes las inundaciones, pues eso significará que en lo futuro se tendrá que hacer un gasto adicional. La especialista comentó que hay que ser cuidadosos con los predios baldíos, pues éstos se pueden convertir en las escuelas o fábricas del futuro y eso desplomará el avalúo de la vivienda. Y en cuanto a las casas en condominio horizontal, hay que investigar en la administración del fraccionamiento si el anterior dueño no debía cuotas por mantenimiento.
?Algunas veces la gente compra la vivienda y a los pocos días la empresa que se encarga de la administración acude con el nuevo dueño para cobrarle las cuotas que nunca se pagaron?, manifestó Lidia Romero.
Cuando son inmuebles en fraccionamiento se cobra por lo general una cuota por vigilancia, y también hay que considerar ese pago.
Un problema a futuro puede ser comprar una casa sobrevaluada. Por ejemplo, mucha gente adquiere una bien a un precio por arriba del mercado, pero cuando la quiere vender resulta que no es posible comercializarla, pues ya no se podrá colocar al mismo costo y ahí habrá una pérdida.
Para evitar este tipo de situaciones, lo más conveniente es acercarse con un profesional inmobiliario certificado y no con corredores que muchas veces no hacen la investigación pertinente para comercializar o adquirir una vivienda.
En condominios también hay que tener cuidado con la perfecta delimitación de las áreas, pues muchas veces se compran inmuebles con dos estacionamientos y resulta que en la escritura se registra sólo uno y el otro no existe. Por ello es importante verificar todos estos detalles que a la larga pueden generar un costo extra. En consecuencia, es primordial conocer los derechos que se tienen y cuánto hay que pagar por los servicios.
?Cuando las personas hagan un presupuesto para comprar un casa también hay que anticipar gastos extra para el avalúo, estudios sobre condiciones de la vivienda, escrituras e impuestos en general?, expresó.
Otro elemento que se tiene que considerar es si al hacer un cambio de domicilio son los mismos vecinos los que se encargan de llevar la administración del edificio, ya que ello puede ocasionar retrasos en los pagos.
En cambio, si una empresa se encarga del manejo de las áreas comunes o de los gastos inherentes al mantenimiento, es más difícil que se incurra en no pago y se forme un comité vecinal para auditar a la compañía.
Por otra parte, para evitar costos ocultos en la misma edificación, los especialistas recomendaron obtener una garantía del constructor, a fin de que cubra los defectos de mano de obra o materiales en techos, puertas y marcos, goteras, el sistema séptico, los cimientos, los sistemas de calefacción, el hidráulico y el cableado eléctrico.
En el caso de los inmuebles nuevos, se sugiere requerirle a la inmobiliaria que establezca una cuenta en fideicomiso para cualquier trabajo que resulte incompleto. En este caso, hay que asegurarse que los recursos que se depositen en esa cuenta sea el suficiente.
Para no llevarse un chasco por la vivienda que se adquirió y luego tener que pagar en reparaciones, es importante hacer una inspección de construcción, séptica, de pozos, termitas, un reporte estructural de ingeniería, análisis de suelo, inspección de techos, pruebas de gas radón, de asbesto y de la alberca, en caso de tenerla.
