Nuestro país debe demostrar a los inversionistas en todo el mundo que la vivienda es un compromiso nacional.
La crisis hipotecaria en Estados Unidos ha dañado a los mercados financieros. La cancelación de préstamos y las pérdidas crediticias rebasan los 392 mil millones de dólares en las instituciones financieras. México no está a salvo de estos problemas y su mercado hipotecario corre riesgos si no presta atención a las lecciones de su vecino. Las causas de estos problemas confunden aun a los observadores más sofisticados e informados. Las hipotecas denominadas “subprime” pudieron haber detonado la crisis, pero son sólo una pequeña parte del rompecabezas. Los factores que desencadenaron la crisis arrojan lecciones importantes, sobre todo para los mercados de vivienda de los países emergentes.
El principio fundamental de la banca y de un mercado financiero sólido es la confianza. Uno de los factores que dañaron a los mercados de capital fue la pérdida de confianza entre sus diversos participantes. Sin confianza no funciona un sistema bancario, y México debe trabajar en el desarrollo de instituciones confiables que sirvan al funcionamiento del mercado estableciendo un equilibrio entre las metas individuales de poseer una vivienda y los intereses de los inversionistas. A la luz de la crisis que se vive en Estados Unidos, los observadores se preguntan: “¿Dónde estaban los reguladores? ¿Cómo pudo ocurrir esto?”
Dando por un hecho que son muchos los factores que entran en juego, al analizar los elementos del proceso financiero, las autoridades mexicanas habrán de reconocer que los factores que afectan a los mercados sustentables se reducen a dos tipos: cuestiones de mercado “controlables” y cuestiones económicas “incontrolables”. El deterioro de la confianza entre los participantes del mercado, aunada a la incertidumbre que deriva de cuestiones macroeconómicas, provocó la paralización de los mercados secundarios: los flujos monetarios se detuvieron y los inversionistas dejaron de invertir. Aquí la lección es que los mercados secundarios son la clave de un mercado sustentable que invierte en valores hipotecarios.
A medida que la codicia y la autocomplacencia crecían en los Estados Unidos, el sector de la banca de inversión pisó el acelerador a fondo y operó sin preocuparse por los riesgos de una eventual caída o el derrumbe del mercado. Los reguladores e inversionistas de ese país se mantuvieron al margen mirando con asombro la reingeniería financiera del sector de vivienda, que acabó provocando un verdadero desastre y echando abajo a ese mercado, una burbuja sin precedentes que se infló y estalló.
¿Aprenderá México de EU?
Nuestro país debe demostrar a los inversionistas en todo el mundo que la vivienda es un compromiso nacional que llegó para quedarse por muchas generaciones.
La opción de los reguladores estadounidenses de no involucrarse se podría comparar con la decisión de los árbitros en un juego de futbol de quedarse sentados en la banca. La falta de supervisión regulatoria y de reacción a los acontecimientos del mercado subraya la importancia de contar con un marco de reglas proactivo. No hay duda de que el Banco Central de EU estaba al tanto de los procesos del mercado, pero sus acciones al enfrentar los aspectos políticos de dichos procesos resultaron equivocadas y costosas.
¿Qué significa esto en relación con el compromiso de México en materia de vivienda? Las autoridades deben reafirmar ese compromiso y capitalizar los avances de los últimos años. Deben reconocer las interdependencias críticas que median entre los procesos del mercado y promover un sistema que beneficie tanto a inversionistas como a interesados en poseer una vivienda. Es imperativo contar con instituciones confiables que se apoyen en una regulación proactiva, en la transparencia del mercado y en una información sólida.
México podrá atraer a los inversionistas globales y expandir su mercado de vivienda si logra alinear las prácticas del mercado con los objetivos de los inversionistas. Al hacerlo, es preciso mantener un flujo de información clara y exacta sobre el ambiente de inversión y un compromiso con la estabilidad y la predecibilidad del mercado. La confianza en las instituciones se consolidará al distinguir los aspectos del mercado que son controlables de los que no lo son. En la medida en que los agentes manejen mejor los aspectos controlables, el sector del financiamiento de la vivienda en México será visto como una federación de instituciones confiables. Con ello no sólo mejorarán el flujo de capital y la liquidez sino que se logrará también un financiamiento sostenido de largo plazo.
Un mercado secundario con reconocimiento a nivel nacional será la clave para que continúe el éxito del sector hipotecario mexicano. Esto mantendrá bajos los costos de los bonos de México y asegurará un financiamiento óptimo para los futuros propietarios de vivienda.
Se requiere una colaboración estrecha entre los participantes para establecer los parámetros operativos de los mercados secundarios. La banca de inversión podrá ver con cierta suspicacia las intenciones de los agentes, pero deberán prevalecer las necesidades del mercado y de los inversionistas. Al establecer parámetros que incluyan un código de prácticas para el funcionamiento del mercado, México formalizará un sistema que garantice la participación sostenida de los inversionistas.
El financiamiento de vivienda a largo plazo constituye un elemento crítico en estos momentos. Haciendo a un lado la política, México debe demostrar a los inversionistas en todo el mundo, en primer lugar, que la vivienda es un compromiso nacional que llegó para quedarse por muchas generaciones, y en segundo, que se tratará con respeto y atención a todos los participantes en el mercado para lograr los resultados que el país se ha propuesto. Al actuar de esta forma, las autoridades evitarán caer en la situación censurable de conocer bien los hechos y resultados pero manejarlos mal políticamente.
*J. Kevin Fisher es presidente del Dartmouth Research and Consulting/DRC México, SA y José Treviño es socio de Americompass, SC.
