Retraso. La derrama que dejan centros comerciales llega a ser de 25 mdd de derechos en años, y entre 5 y 6 millones de pesos por pago de predial.
MÉXICO, DF. -Su rápida carrera de expansión en México se detuvo de golpe. La crisis económica, pero también la contingencia sanitaria provocada por la influenza, pusieron un alto al crecimiento de los centros comerciales en el país. Las empresas constructoras y arrendadoras cancelaron planes y pusieron una pausa en las inversiones. Lo que no se paralizó fue el uso de las plazas comerciales como centro de entretenimiento. En tiempos de crisis, "mirar aparadores" y "recorrer los pasillos de una plaza comercial" son espectáculos que convocan a niños, adolescentes y adultos.
En 2008, cuando los centros comerciales aún disfrutaban de buenos tiempos, las empresas del sector planeaban construir, por lo menos, 40 nuevas plazas comerciales, recuerda Jorge Lizán, del International Council of Shopping Centers. "Pero ahora sólo tienen planes para 15 o 20 centros en todo el país".
Bernardo Marines, director de Finanzas de la empresa Planigrupo, comenta que la estrecha liquidez en los mercados, los sobreinventarios que reportan negocios, contribuyeron a detener la expansión de los centros comerciales.
Pese a ello, los centros comerciales son aún vistos como una inversión adecuada, una importante fuente de empleos y un motor que impulsa la economía de las zonas en donde se ubican.
De acuerdo con el arquitecto Jorge Gamboa de Buen, director general del Grupo Danhos, empresa constructora y arrendadora en el área del Valle de México, centros comerciales como Plaza Delta, Lindavista y Tezontle generan, cada una, casi 3 mil empleos directos, "80 por ciento de ellos se otorgan a gente que vive cerca del lugar". Además, estiman que por cada empleo directo se generan tres o cuatro indirectos.
El arquitecto destaca que los centros comerciales también ofrecen otros beneficios económicos a la ciudad donde se establecen. Por ejemplo, en su caso, "hemos pagado 25 millones de dólares de derechos en los últimos cinco años, y entre 5 y 6 millones de pesos por el predial de los centros más grandes".
EL EFECTO DE LA INFLUENZA El director de Grupo Danhos menciona que, pese a que mucha gente "critica los centros comerciales, sobre todo vecinos de la zona donde se instalan", estos lugares contribuyen a "regenerar las áreas aledañas a la plaza".
Grupo Danhos es una de las principales empresas dedicadas al desarrollo de centros comerciales. A ellos, asegura, la contingencia provocada por la epidemia de influenza que vivió el país en abril pasado les afectó, sobre todo, porque las plazas tuvieron que cerrar una semana y algunas empresas registraron pérdidas de entre 3% y 4%.
La crisis económica, por su parte, los llevó a ir un poco más lento en el desarrollo del centro comercial que planean construir en el terreno que antes ocupó el Toreo de Cuatro Caminos, para el cual calculan una inversión de "cientos de millones de dólares".
"Para desarrollar un centro comercial, lo más importante para nosotros es tener estabilidad económica, eso permite planear. Porque un centro lleva entre tres y cuatro años, desde que se planea hasta que se inaugura", explica.
UN NEGOCIO QUE SEDUCE Jorge Lizán asegura que no hay más de 20 empresas "profesionales" dedicadas a desarrollar y arrendar centros comerciales. "Es una industria muy concentrada en pocos jugadores", resalta.
Grupo Gigante, que anteriormente se caracterizaba por sus operaciones en el sector de ventas al menudeo, volteó al negocio de los centros comerciales. En lo que va del año ya puso en marcha tres nuevos proyectos, uno en el Estado de México y dos en el Distrito Federal.
Bernardo Marines, director financiero de Planigrupo, asegura que en el mercado de los desarrollos comerciales existen cuatro grupos que concentran una participación de 80%: Grupo Acosta Verde, Grupo Prisa, Mexico Retail Properties y Planigrupo.
Planigrupo, con 36 años en el sector inmobiliario, en los últimos 26 se ha dedicado a desarrollar, construir, comercializar y administrar centros comerciales anclados por autoservicios y espacios para el entretenimiento.
Planigrupo tiene un portafolio de 15 centros comerciales que divide en tres regiones; zona Norte, Centro y Sur. Estas unidades suman más de 600 mil metros cuadrados y con visitas de más de 4 millones de personas al mes.
Una de las primeras "reglas" para instalar un centro comercial es la demografía. La consultora Softec, firma especializada en proyectos inmobiliarios, señala que se debe verificar el comportamiento del área de influencia en términos de personas y hogares. Otra regla es que un centro comercial logra su estabilidad entre los cinco y 10 años de actividad, según Softec.
EL PASATIEMPO DEL "WINDOW SHOPPING" La mayoría de las veces, quienes visitan un centro comercial no reparan en dónde está un "negocio destino o la mercancía de impulso", mucho menos cuando estos espacios son lugares de reunión, convivencia y distracción.
Y en tiempos de crisis, contrario a la creencia, los centros comerciales se distinguen por recibir a millones de visitantes al mes, muchos de los cuales sólo acuden a "mirar y a que los vean", resalta el arquitecto Gamboa de Buen.
En Estados Unidos se bautizó como window shopping a esta práctica de sólo "mirar" o comprar sólo algunas cosas.
Cifras de la Asociación de Tiendas de Autoservicios y Departamentales (Antad) muestran que de enero a agosto las ventas comparables, aquellas que se miden en unidades con más de un año de operación, apenas repuntaron 0.1% en términos nominales.
Esta cifra se integró por una caída en las ventas de tiendas departamentales de 3.4%, mientras que las tiendas especializadas también reportaron una caída de 2.2% en ese periodo.
Aunque no parezca, el window shopping tiene efectos positivos para los centros comerciales. "Aunque la gente sólo vaya a distraerse, va a estar en contacto continuo con productos; eso permite que cuando tenga una oportunidad, los compre", señalan psicólogos.
EN ESPERA DE DICIEMBRE Los especialistas del sector de desarrollo inmobiliario consideran que el desarrollo de nuevos centros comerciales continuará detenido en 2010. Será, aseguran, hasta la segunda mitad de 2011 cuando retomen su ritmo habitual.
Los últimos tres meses del año serán vitales para los centros. Analistas confían en que se recuperará el consumo, esperanza compartida por taxistas de Plaza Satélite: "En fin de año, hay días que no nos damos abasto", recuerdan.
Se derrumba la inversión
La crisis derrumbó hasta en 50 por ciento el pago del "guante" en la mayoría de los centros comerciales nuevos. Muchos promotores inmobiliarios que iniciaron la construcción de sus proyectos antes de conocer la magnitud de la crisis hoy buscan colocar sus locales y obtener, a como dé lugar, ese "flujo de efectivo adicional".
El "guante" es algo así como el pago de un derecho de piso que pagan los arrendadores de los pisos comerciales. Dicho de otra manera, es una "herramienta financiera" de los desarrolladores para recuperar, de forma más rápida, una parte de la inversión realizada en la construcción del inmueble sin la necesidad de tener que vender los locales. Son varios los factores que determinan su pago: el precio de mercado, la situación económica de la ciudad y la ubicación del local dentro del centro comercial.
En tiempos en los que las ventas están a la baja, como no se había visto desde la crisis económica de 1995, millones de metros cuadrados se encuentran ahora disponibles. "Vimos como en algunos desarrollos nuevos, ante la baja en el consumo y la reducción en las aperturas de nuevas tiendas de grandes cadenas, este pago bajó hasta la mitad, es decir, si te pedían el equivalente a 36 meses de renta como 'guante', en estos meses los desarrolladores sólo pidieron 12 o 18 meses, todo con tal de que se quedaran los pocos clientes animados a abrir su negocio", explica Ricardo Rosette, director de servicios comerciales de la firma de corretaje inmobiliario Cushman & Wakefield (C&W).
Consultó a quienes tienen franquicias en nuevos centros comerciales, como el de GICSA en la terminal de Buenavista del Ferrocarril Suburbano. Los comerciales consideraron que la exigencia de las desarrolladoras GICSA e Inmobiliaria Cehla "estaba demasiado sobrada, pedían mucho para un negocio no probado", asegura uno de ellos. Si un locatario termina el plazo del contrato y desocupa el local no tiene derecho a pedir que le reembolsen cantidad alguna.
