Baje el costo de su hipoteca

Alexa Argüello compró un departamento en el Estado de México seis meses antes de que se desatara la crisis de la influenza AH1N1 en México.

Alexa hizo sus cálculos para cubrir las mensualidades de su hipoteca sin problemas. Sin embargo, las cosas no salieron como las planeó, ya que como consecuencia de la desaceleración que causó la epidemia, la despidieron de su trabajo. Alexa encontró un empleo, pero con un menor sueldo, lo que complicó el pago de su hipoteca.

Ante este escenario, los especialistas recomendaron acercarse a su banco, con el fin de explicar su problemática y su situación actual. Con ello, juntos podrán llegar a un arreglo que beneficie a ambas partes.

Fabricio Parada, director de crédito hipotecario de HSBC, recomendó a los clientes que están en una situación similar a la de Alexa, acercarse a su institución sin temor alguno.

"Si nosotros no conocemos el problema del cliente no lo podremos ayudar", dijo el ejecutivo de la entidad. Una vez que se está al tanto de la situación del acreditado, se le puede proponer una reestructura.

Éstos consisten en hacer algún cambio en los parámetros económicos y financieros del crédito, a fin de que le permitan al usuario seguir pagando su casa.

"Adquirir una casa es contraer una deuda y muchas veces cuando se contrató, las condiciones económicas o la parte salarial eran diferentes". Por ejemplo, el cliente que tenía un buen sueldo hace algunos años ahora ya no lo tiene, recordó.

El funcionario bancario afirmó que es conveniente renegociar un préstamo hipotecario, aunque dijo que el intermediario de que se trate tendrá que revisar caso por caso.

"Hay que evaluar la situación económica de cada familia, determinar si contrajeron deudas nuevas, tarjetas de crédito, si compraron un auto". Como banco es importante volver a hacer una revisión integral de los ingresos y egresos.

Para Enrique Margain, coordinador de crédito hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), la conveniencia de reestructurar no sólo es conveniente sino necesaria.

Comentó que la disminución de los ingresos es el más común en toda la gama de dificultades que se presentan y que impiden cumplir con los pagos de un crédito hipotecario. "Las reestructuras siempre han existido, a raíz de la crisis de 2008 y 2009 empezó a ser más evidente la necesidad de redocumentar un financiamiento", dijo.

Recordó que hace unos años, muchas personas enfrentaron una disminución en su fuente de ingresos.

"Se hizo un esfuerzo en la banca mexicana para identificar las necesidades que tenían los clientes en materia de restructuración de créditos y se concluyó que había que tener diferentes productos de solución", dijo.

Éstos tienen el propósito de incrementar el plazo del crédito, ya sea con una disminución en la mensualidad a través de un descuento temporal o una reducción permanente con ampliación del plazo. Aclaró que cuando la situación es más complicada con el acreditado, en muchos casos se negocia una dación del inmueble en pago de la deuda.

El funcionario de la ABM manifestó que para que se logre una reestructura exitosa tienen que haber dos condiciones: la primera es disposición de pago por parte del acreditado y, la segunda, que éste tenga una fuente de ingresos aunque sea menor.

 CAMBIAN CONDICIONES: CONDUSEF

Por su parte, Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), reconoció la conveniencia de renegociar una hipoteca pero, recomendó revisar muy bien los nuevos términos del crédito.

"Reestructurar es cambiar la condición del préstamo, es establecer una nueva estructura de cómo se va a pagar para que idealmente pueda quedar un pago que implique menores desembolsos", explicó.

La gente debe fijarse en cómo se avanza con esa reestructura, ya que no sólo es importante que pague puntualmente, sino, también, que lo que se paga se vaya a la base del capital.

Puede ser atractivo un cambio del interés por una tasa menor, pero la gente debe tomar en cuenta que al ser un préstamo reestructurado implica la celebración de un contrato que conlleva costos.

Comentó que las personas deben considerar que si ya se tiene un crédito, hay un contrato y, en este sentido, se debe cancelar la hipoteca, lo que genera un costo.

Marco Carrera insistió en que se debe analizar la diferencia en tasas de interés, ya que para que convenga la renegociación, el diferencial debe ser de varios puntos porcentuales menos.

Reiteró que es primordial evaluar el Costo Anual Total (CAT), ya que éste es un reflejo de lo que pagará.

Enrique Margain puntualizó que "los bancos no buscan la adjudicación de la propiedad porque eso sería el peor escenario para todos.

"Lo que busca es tratar de entender a los acreditados que tienen voluntad de pago y proponerles alguna solución para que puedan afrontar el pago de su crédito y no pongan en riesgo su patrimonio".

Manifestó que en la actualidad hay financiamientos hipotecarios que buscan atender diversos nichos de la población y, cada vez más, es creciente la oferta de los intermediarios que operan en el país.

¿Cuánto cuesta renegociar?

Los planes para reestructurar una hipoteca se ofrecen en la misma institución financiera en donde contrató su crédito, o fuera de ella si otro banco le ofrece algún producto de pago de pasivos o de mejora hipotecaria.

Los costos que usted tendrá que afrontar al momento de reestructurar provienen principalmente por el proceso notarial que tendrá que iniciar al cambiar las condiciones de su adeudo. Estos gastos incluyen la reescrituración, ya que se debe hacer un documento para cancelar el que contrató con el banco de origen y hacer otro por el nuevo crédito.

Es importante tomar en cuenta las comisiones de apertura, las comisiones por el avalúo que implica el cambio de un esquema por otro, los gastos de investigación, principalmente.Pero aún con el desembolso, los especialistas consideraron que la renegociación es conveniente si su mensualidad real disminuye y con ello, se aporta al capital. En promedio, los costos por reestructura no rebasarán 3% del monto del crédito, incluso, pueden ser menores dependiendo de la entidad y de las condiciones.

En la Condusef mencionaron que muchas personas desconocen las alternativas para renegociar, por lo que piensan que será un proceso complicado.

Sin embargo, la recomendación es "no tomar créditos sin ton ni son", dijo Marco Carrera, director de estudios de mercado de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

Insistió que en este momento, la situación de créditos hipotecarios es estable.

Enrique Margain, coordinador de crédito hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), dijo que hay una amplia oferta de financiamientos hipotecarios.

En cada institución, recordó, hay diversos esquemas que se dirigen a diversos segmentos de la población.

El especialista recomendó no destinar más de 30% del ingreso familiar al pago de un crédito hipotecario ni 40% al total de adeudos, lo que incluye créditos automotrices, en tarjetas, personales, entre otros.

Fabricio Parada, director de crédito hipotecario de HSBC, manifestó que el mercado hipotecario atraviesa por un buen momento en el país tanto del lado de colocación y demanda de financiamientos como en el rubro de la cartera vencida, la que se mantiene en unos de los niveles más bajos.