Problema. Esta situación origina desde debilidad en el ordenamiento territorial y deficiente situación del catastro de la tierra, hasta baja capacidad de recaudación predial por municipios.
En México existe un grave problema con los registros de tenencia y escrituración de la vivienda. De acuerdo con datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), organismo dependiente de la Secretaría de Hacienda, en 4 de cada 10 viviendas que hay en México o bien los dueños no la habitan y quienes viven son familias que las rentan, el inmueble está en litigio o no tienen papel que avale la tenencia del lugar.
Es decir, de 28 millones 513 mil 38 viviendas que conforman el parque habitacional en el país (último dato disponible del Censo de Población 2010), 9 millones 900 mil 235 o son rentadas, prestadas, están intestadas, en litigio o son propias pero aún las pagan.
Esta situación origina desde debilidad en el ordenamiento territorial y deficiente situación del catastro de la tierra, hasta baja capacidad de recaudación predial por municipios.
Para la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), este fenómeno es un freno para inversión en vivienda, pues quienes detentan un título de propiedad (TP) gastan 28% más para elevar la vida útil de la misma, mientras que los no propietarios realizan sólo mejoras al inmueble, sin considerar que disponer del TP incrementa el valor del inmueble 37.1 % promedio, permitiendo que se coticen a mayor precio.
Más aún, los hogares con TP han utilizado sus escrituras para acceder a un crédito ya sea para la compra de bienes del hogar, para la adquisición de un auto o para acceder a un crédito hipotecario. A las familias sin TP se les solicitó garantía y un aval, es decir, más requisitos para operaciones financieras.
En el estudio Evaluación del Impacto del Título de Propiedad sobre la Inversión de Vivienda en México cofinanciada por SHF con el Banco Mundial, se encontró que uno de los principales motivos por el que las casas no están escrituradas es el costo de los trámites, pues los probables propietarios lo consideran "caro y no les alcanza".
Un segundo factor es la falta de información y accesibilidad para la gestión en notarías del trámite (no saben cómo hacerlo, los trámites son complicados y costos altos).
El presidente de la Asociación Nacional del Notariado Mexicano, Juan José Pastrana Ancona, señala que no resulta caro escriturar un inmueble: "dependiendo del valor del avalúo, se puede acceder a reducciones en la cantidad de impuestos y derechos".
La Dirección General de Estudios sobre Consumo de la Profeco indicó que las notarías públicas en el Distrito Federal cobran en promedio 7.4% valor del inmueble por la escrituración. De ese monto, la sexta parte corresponde a honorarios del notario.
A diferencia de otros países como Canadá, Estados Unidos, Perú, Holanda, Francia o Colombia, México tiene una tasa de titulación de vivienda relativamente baja (45%), frente a un promedio de 61.2% en esas economías, siendo Canadá la que presenta la tasa más alta, 68%.
De hecho, la tasa de escrituración en el ámbito nacional varía regionalmente. En los extremos están Campeche con 68.4 % y Morelos con 32.8%. Por debajo de 50% están Guerrero, Tabasco, DF , Chiapas, estado de México y Quintana Roo.
El Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) propone acciones para solucionar el problema: modernizar el sistema catastral para tener una mejor definición de los derechos de propiedad y dar certeza jurídica sobre los inmuebles; implementar sistemas electrónicos y digitalizar los registros inmobiliarios para hacerlos más ágiles y eficientes. Esto se puede hacer a través de la incorporación al Sistema Integral de Gestión Registral (SIGER) inmobiliario.
En las propuestas que la industria de la construcción le han hecho llegar a los candidatos a la Presidencia, se argumenta que la indefinición jurídica en el sector vivienda en México se traduce en: mayores costos para los habitantes, los cuales ven limitado el acceso a los mercados de crédito al no poseer la documentación requerida; en consecuencias económicas sobre el mercado de financiamiento, reduciendo acciones para la compra y mejora de vivienda; permite la especulación de la demanda, manteniendo la brecha entre demanda potencial de vivienda y la real.
