Compran más vivienda usada
En medio de la crisis que enfrentan las principales vivienderas del país, empiezan a surgir pequeñas empresas dispuestas a ofertar diferentes opciones como la compra de vivienda usada o edificios que previamente fueron remodelados o rehabilitados.
Federico Sobrino Bracamontes, director de Administraciones Maja, detectó que la compra de vivienda usada está adquiriendo gran importancia entre los derechohabientes que cotizan en el Infonavit y el Fovissste.
El empresario inmobiliario calcula que en el Distrito Federal y Área Metropolitana hay más de 750 mil departamentos potencialmente reciclables o edificios viejos que pueden ser remodelados o rehabilitados para su venta.
Hoy, añade, estamos hablando de que 5 de cada 10 créditos para vivienda que se entregan se van a la compra de vivienda usada, incluido el Programa Mejora Tu Casa, lo que demuestra que el derechohabiente no piensa necesariamente en adquirir un inmueble nuevo.
Pensando en todo esto decidimos encontrar una solución para los derechohabientes o para la gente que quiere vivienda en el Distrito Federal, no cara, accesible. "Buscándole se nos ocurrió un programa que se llama Rehavive, es decir, remodelar vivienda o rehabilitación de vivienda vecinal", dijo Sobrino Bracamontes.
Así nació la idea de este proyecto, por ahí de 2007 o 2008, el cual consiste en comprar edificios viejos, pero estructuralmente en buenas condiciones, para remodelarlos y cambiarlos a condominios y utilizar los créditos del Infonavit, Fovissste y bancos para poder reutilizarlos.
Es una buena solución para cientos de trabajadores y sus familias porque tendría ahorros importantes, por ejemplo en el costo del transporte, ya que estarían a dos, tres o cinco cuadras del metro y no tendrían que desplazarse a grandes distancias, como lo hace ahora la gente que adquirió una vivienda en Tizayuca o Tecamac.
"Para 2011 creamos la empresa y empezamos a buscar edificios viejos; buscamos, buscamos y no encontramos, porque el problema que hemos enfrentado es que en edificios de tres o cuatro pisos, en donde la planta baja tiene locales comerciales, el resto o están abandonados o están invadidos o prevalecen contratos viejos, rentas congeladas…así hay muchísimos en todo México", dijo el empresario.
Cuando nos damos a la tarea de ver esos edificios y acercamos al dueño, inmediatamente surge la especulación; de no valer realmente físicamente nada, para el dueño vale una fortuna que no está dispuesto a perder, lo que eleva los costos y hace imposible llevar a cabo el programa, por lo que decidimos construir edificios nuevos mientras llega nuestro producto.
Sin embargo, el especialista, dijo que esta es una solución excelente para todo el corredor Tlalpan, en ambos lados.
En todas las colonias o delegaciones de la ciudad de México hay esto que estamos proponiendo; edificios en donde no se va cambiar en absoluto la densidad, en donde no se va a cambiar nada, porque además es parte del proyecto, no tirar muros o volver a levantar porque necesitaríamos una licencia de construcción.
Lo que hacemos, añadió, es "desvestir todo el inmueble y volverlo a vestir. Si el edificio tiene 10 departamentos o 10 recámaras, el edificio se queda con 10 departamentos y 10 recámaras".
El director de Administraciones Maja considera que el esquema que están siguiendo es viable y aunque se pensó originalmente para la Ciudad de México, puede ser replicable en el resto del país, sobre todo en ciudades medianas y grandes e incluso, consideró el experto, que puede ser exportable.
Sobre el producto, indicó que se centran en edificios de dos o tres plantas con precios que van de un millón de pesos hacia abajo. "Ese es nuestro mercado, lo pensamos para viviendas de entre 350 mil y 800 mil pesos", dijo Sobrino Bracamontes.
Cambios en la casa
En los últimos años, las acciones de mejoramiento y ampliación de las viviendas han estado cobrando mayor importancia, pues entre 2006 y 2012 de cada 10 créditos de financiamiento para vivienda, 4 se destinaron para este fin y 6 para la adquisición de casas nuevas.
De acuerdo con información del Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 del Inegi y de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), esta situación responde en buena medida al crecimiento poblacional en zonas urbanas y a la posible insuficiencia de espacio de las viviendas que se construyeron en la última década.
En ese periodo, según datos oficiales, la proporción de viviendas con necesidades de ampliación pasó de 9.3% a 14.4%. En términos absolutos, la necesidad de ampliación de vivienda creció de dos millones en el año 2000, a cuatro millones en 2010.
La necesidad de mejoramientos se ha mantenido constante en términos absolutos en los 3.5 millones de viviendas; como porcentaje del parque habitacional, esta necesidad disminuyó de 14.5% en 2000 a 13.2% en 2010.
El Inegi sostiene al respecto que en se registraron 30.8 millones de viviendas particulares habitadas, de las cuales 2.9 millones requieren ser remplazadas debido a sus características en materiales, espacios e instalaciones, y 12.3 millones deben ampliarse o mejorarse.
Las proyecciones de Conapo señalan que para atender el crecimiento de la población en los próximos 20 años, se demandarán 10.8 millones de soluciones de vivienda, lo que brinda una oportunidad de negocio importante para las empresas que trabajan en la remodelación o rehabilitación de inmuebles viejos.
En el documento base para la elaboración de los Programas Nacionales de Desarrollo Urbano y Vivienda 2013-2018, Sedatu señala la importancia de atender estas necesidades en tanto que las consecuencias del deterioro de una unidad habitacional no sólo recaen sobre ésta, sino que afecta su entorno, pues provoca la desvalorización de las propiedades de la zona, deterioro en las estructuras urbanas e incluso degradación social. Este fenómeno, añade, se observó en los centros históricos de varias ciudades mexicanas.
En este sentido, uno de los principales retos en materia de vivienda consiste en proteger el patrimonio de millones de familias, mediante la rehabilitación del parque habitacional existente.
Arrendamiento inmobiliario
Haremos mención a dos operaciones inmobiliarias: la primera de ellas, es el arrendamiento inmobiliario, nos enfocaremos al de casahabitación por el contenido social que implica. Haremos a un lado el arrendamiento de oficinas, locales comerciales, bodegas, etc.
Según el censo de población y vivienda de 2010, en el Distrito Federal 527,178 viviendas (21.6%) estaban en renta; en ellas vivían un millón 658,516 personas (18.91%). Lo que no sabemos es cuántas de estas personas rentan un cuartito en una zona cercana a su trabajo, porque fueron “beneficiarios” del Infonavit o del Fovissste y tienen su casita en algún desarrollo en los estados de México o de Hidalgo y además pagan su crédito hipotecario; el único detalle es que su “casa propia” está a 2 horas de transporte y les cuesta el triple el pasaje. Además hay escaso transporte público y no hay escuelas o guarderías, como tampoco cuentan con clínicas u hospitales. Otros ciudadanos tienen que rentar una vivienda, porque no tienen financiamiento.
El arrendamiento ha tomado especial importancia, por ser una alternativa “accesible” económica para que las familias vivan cerca de su fuente de trabajo y allegarse los servicios necesarios para el “bien vivir”, con servicios de transporte, seguridad, salud, comercio, educación, etc.
La segunda operación inmobiliaria es la compra de vivienda, la de segundo uso. Los tiempos han cambiado, de 1950 a 1990, la compra de una vivienda era para toda la vida; a partir del 2000 se facilitó el acceso al crédito y con ello, se ha logrado que haya mayor dinamismo en el sector inmobiliario.
Hoy se estima que las familias cambian al menos 3 veces de casa en su vida si es en la misma ciudad; si se cambia de lugar, pueden ser más veces.
Adquirir una vivienda usada facilita el ubicarse en zonas céntricas, ayuda a reactivar la economía, por regla general se moderniza la propiedad, se cambian las instalaciones eléctrica, hidráulica y sanitaria, se pinta, etc. y con ello se crean fuentes de trabajo y se reactiva la compra-venta de materiales de la construcción y artículos de decoración.
Otro aspecto a considerar para definir comprar una vivienda usada, son los servicios públicos como transporte, seguridad, escuelas, clínicas u hospitales, mercados, y lugares de esparcimiento. Pero no podemos olvidar, que al pensar en una vivienda usada debemos tener en cuenta que si la vamos a adquirir a través de un crédito hipotecario, sus condiciones actuales deben garantizar una vida útil mayor a 30 años.
Por Francisco Quinzaños. Consejo del Instituto de Administradores de Inmuebles.
