Conozca el valor de su inmueble

¿Sabe usted el valor real de vivienda o local comercial? Bueno, para ello existen los valuadores de bienes inmuebles, especialistas en estimar el valor de una casa o departamento dentro del mercado local, por lo que es un especialista que se requiere al momento de vender o comprar cualquier inmueble.

Víctor Sánchez, quien es médico cirujano, inició su proceso de divorcio. Para que su aún esposa acepte el convenio, le pidió que le pagara la mitad de un departamento que tenían. Ambos estimaron que la propiedad tenía un valor cercano a un millón 800 mil pesos.

Para evitar controversias, Víctor decidió contratar los servicios de un valuador profesional, quien se encargó de hacer el cálculo más preciso y que al final tuvo un valor de 3 millones.

Este servicio le implicó un desembolso aproximado de 5 mil 600 pesos.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) precisó que un avalúo es el documento mediante el cual se estima el valor de un bien a una fecha determinada.

Para ello se consideran sus propias características en comparación a bienes similares en un mercado abierto.

En un avalúo comercial se estima el valor más probable que tendría una propiedad en un mercado abierto, bajo requisitos y términos de venta normales.

Marco Carrera, director de Educación Financiera de la Condusef, destacó que el tema de avalúos es fundamental para cualquier operación inmobiliaria.

Pero alertó que si las personas tratan de buscar este servicio con empresas no profesionales por cuestión de abaratar costos, podría resultar contraproducente.

"Hay gente que por ahorrarse la contratación de un valuador profesional recurre a cualquier persona, lo que significa una clara afectación a su patrimonio", advirtió.

De acuerdo con el banco BBVA Bancomer, se pueden solicitar avalúos de cualquier bien, siempre y cuando éstos se puedan comercializar en el mercado abierto.

En el banco HSBC precisaron que el tiempo para hacer un avalúo depende del tipo del inmueble y la ubicación del mismo.

Para casas, departamentos, oficinas o locales comerciales individuales que están en zonas urbanas, el tiempo es de 10 días hábiles máximo, a partir de que se solicitó el servicio.

Para ello se debe entregar la información completa, realizar el pago correspondiente y la visita al inmueble.

La vigencia del avalúo es sólo por la fecha que se indica en el mismo, ya que de un día para otro las condiciones de la propiedad pueden cambiar.

Sin embargo, sí hay un plazo legal para trámites que está en función del uso del avalúo y es de seis meses en promedio. Después de ese período, se requiere reiniciar el proceso, es decir, realizar la visita al inmueble, la investigación y el cobro completo del servicio.

BBVA Bancomer puntualizó que este trámite sirve para formalizar la venta de una casa-habitación ante notario.

Los aspectos que se toman para conocer el valor del inmueble son: La ubicación, es decir, la plusvalía que tenga la zona donde se localice la propiedad. Puede ser una zona popular, de interés medio, semiresidencial, o residencial, según sea el caso, principalmente.

También se toma en cuenta si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importante.

Otro de los factores a considerar es la edad del inmueble desde la terminación de obra a la fecha del avalúo, así como el estado de conservación que se refiere al mantenimiento que se le dio al inmueble y acabados, que incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de construcción como losetas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, entre otros.

 REQUISITOS Y COSTOS

En la mayoría de los casos, los honorarios de los valuadores se tabulan con base al valor comercial de la propiedad, el cual es de 2.5 al millar, es decir, si el inmueble resultara con un valor comercial de 2 millones de pesos, el precio a pagar sería de 5 mil pesos más IVA.

Los documentos que se solicitan son: Escrituras (revisar que citen las medidas y colindancias, así como el indiviso), última boleta predial, última boleta de agua, nombre del solicitante que aparecerá en el avalúo, así como datos del contacto con quien se concertará la cita para visitar el inmueble y tomar fotos.

De todo se puede valuar

Los bienes que se pueden valuar son diversos y van desde un libro, una joya hasta un software o una marca y patente. BBVA Bancomer detalló que se valúan casas, departamentos, terrenos habitacionales, desarrollos, casas de campo, entre otros.

Para inmobiliario comercial de BBVA Bancomer, también se incluyen oficinas, edificios, locales, hoteles, naves industriales, terrenos comerciales e industriales y campos de golf.

En el rubro agropecuario se valúan terrenos, huertas, granjas acuícolas, ranchos, ganado, agroindustrias, invernaderos, principalmente.

Se ofrece el servicio a plantas industriales alimenticias, textiles, de madera, papel, química, metal-mecánica, minas, telecomunicaciones, maquinaria y restaurantes, entre otras.

Se analizan embarcaciones, aviones, maquinaria de construcción, equipo de transporte, autos, flotillas, equipo de oficina, de cómputo, entre otros.

Se incluye arte y joyas, pinturas, esculturas, autos de colección, patentes, acciones y softwares.

En el país hay agrupaciones de valuadores que buscan establecer y vigilar el cumplimiento del código de ética profesional para esta materia.

Uno de ellos, es la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval) da asesoría y asistencia técnica a los sectores social, público y privado. También busca que el valuador que desempeñe un servicio, empleo, cargo o comisión, sea debidamente remunerado.

Incluso, otra de sus misiones es servir de árbitro en conflictos entre valuadores y sus clientes, cuando acuerden someterse a un proceso de arbitraje.

El Fecoval tiene como una de sus prioridades formar y actualizar las listas de valuadores por especialidades, así como establecer y aplicar las sanciones contra los valuadores que falten al cumplimiento de sus deberes o ejecuten actos que desprestigien la actividad valuatoria.

Además, se vigila que los cargos públicos en que se requieran conocimientos propios de la valuación los desempeñen expertos con cédula profesional o autorización del ejercicio que otorga la dirección general de profesiones de la Secretaría de Educación Pública (SEP).

Las agrupaciones también denuncian ante la SEP y autoridades, las violaciones de la ley reglamentaria del artículo quinto constitucional, relativo al ejercicio profesional. Los valuadores destacaron que antes de contratar a un valuador, es importante que el cliente constate la seriedad del trabajo.