Propiedades que ‘crecen’

Si usted es dueño de una casa o terreno y ha pensado en venderla, o alguna vez se ha interesado en adquirir uno de ellos, tal vez le hayan recomendado tomar en cuenta la plusvalía. ¿Sabe con precisión en qué consiste este parámetro?

No es un secreto que un bien o servicio idéntico tiene un precio diferente según el tipo de negocio al que acuda y el lugar en donde éste se encuentre. Un ejemplo cotidiano: el importe de un refresco en un restaurante contra el que ostenta en un supermercado, o en una tienda de conveniencia o en la tiendita de la esquina. O lo que le cobrarán por una hora de estacionamiento en una ciudad del interior del país, frente al costo en uno del Distrito Federal.

En la economía un producto tiene dos valores, uno determinado por su utilidad y otro por lo que establezca la oferta y la demanda. Es un fenómeno que se presenta en todos los ámbitos comerciales, incluyendo el inmobiliario.

Así, seguramente conoce a alguna persona que hace varios años adquirió un terreno a orillas de su localidad por una cantidad muy asequible y ahora está a punto de obtener una fuerte ganancia por venderlo, ya que el sector en donde se encuentra se ha vuelto uno de los más exclusivos. También habrá notado que al cotejar casas, resulta evidente que el monto de dos propiedades de construcción semejante varía mucho entre sí. ¿Cómo es que dos pedazos de tierra de dimensiones similares, que además tienen la misma función (es decir: son espacios para construir), o dos residencias con igual número de recámaras, pueden alcanzar costos muy diferentes en el mercado? La responsable es la plusvalía.

CUESTIÓN DE VALOR

Para entender la plusvalía hay que comprender el concepto del valor, el cual ha sido estudiado por muchos economistas de la Historia, e incluso se ha particularizado su análisis a distintas ramas.

El valor de un bien se determina primero por su uso y después por el dinero que se esté dispuesto a pagar por él (oferta y demanda). Partiendo de ese entendido, surgen términos como valor de uso, de cambio y comercial. A este último también suele denominársele plusvalía, palabra que se refiere al aumento devalor de un producto o servicio por elementos extrínsecos a él.

Este concepto es el que se extiende a las bienes raíces y en un sentido más amplio explica por qué dos viviendas con elementos equiparables tienen un valor diferente cuando se ubican en distintas áreas. Es por ello que un terreno de idénticas dimensiones vale más si se encuentra en un corredor comercial o en un exclusivo fraccionamiento, que en una colonia de la periferia.

Para los especialistas la plusvalía de un inmueble da la decisión de compra y venta. Un predio o casa puede triplicar su cuantía en un corto plazo si luego de un tiempo instalan en las cercanías un club deportivo o el nuevo campus de una universidad privada, por ejemplo.

SUBE ¿Y BAJA?

Gracias a la plusvalía la venta de residencias, locales comerciales, terrenos y edificios, se ha convertido en un provechoso negocio. Incluso la economía norteamericana presumía grandes dividendos a causa de la industria hipotecaria.

Para entender el ‘funcionamiento’ de la plusvalía en bienes raíces debe observarse el papel de varios actores en ese mercado. Los inversionistas se distinguen por mantener una perspectiva sobre las ciudades y regiones y se dedican a comprar viviendas o terrenos con el objetivo de obtener ganancias sobre su plusvalía. De esta forma impulsan los desarrollos habitacionales, comerciales e industriales con el objetivo de que un espacio determinado se eleve de valor y así mejorar las condiciones de una posible venta. Asimismo mantienen un estrecho contacto con los corredores, quienes a la vez los vinculan con compradores y vendedores.

¿Qué determina la plusvalía de un inmueble? Concretamente el valor de una casa, edificio o un terreno depende en mucha medida de la ubicación y la perspectiva de crecimiento; además, desde luego, de su tamaño, tipo de construcción y muy importante: su historial. El valuador es el encargado de tomar en cuenta todos esos puntos antes de ponerle precio a una propiedad.

Si tomamos como ejemplo Torreón, podemos afirmar que actualmente el oriente de la ciudad muestra un mayor valor que la zona centro; sin embargo habría excepciones como el edificio de las antiguas oficinas del Banco de México, que por todas sus características tiene una medición diferente al resto de esa parte de la localidad.

Por otro lado, es de esperarse que así como un sector verá elevada su plusvalía por la construcción de edificios y fincas atractivos para la población, también puede ver mermado su valor si se convierte en un área con altos índices delictivos. Ante contextos así llega a darse una situación contraria a lo que se considera natural hablando de bienes raíces pues usualmente toda compraventa eleva el importe, pero frente a circunstancias de esa naturaleza lo que ocurre es la devaluación de las viviendas.

UNA APUESTA SEGURA

En teoría, adquirir un inmueble es una de las inversiones más viables y redituables; sin embargo los mercados se pueden volver muy especulativos y establecer tarifas a bienes que no se tienen. Tome como punto de referencia la crisis que atravesó Estados Unidos en el periodo 2008-2009, donde los precios de los valores hipotecarios se elevaron muy por encima del valor real y ello desencadenó un problema en la estructura financiera de dicho país.

Aunque el mercado mexicano no está tan ‘bursatilizado’ como el de Estados Unidos, lo cierto es que la especulación siempre se presenta como un factor a favor o en contra en la compra de una propiedad.

Aun así, según numerosos especialistas la adquisición de un predio sigue siendo la mejor inversión y todo depende de la plusvalía, la cual es influida básicamente por la oferta y la demanda. Si más personas se interesan por comprar un terreno en determinada zona, su costo se incrementará. Por ello es común que muchos apuesten por adquirir terrenos pertenecientes a fraccionamientos alejados de la ciudad bajo el análisis de que conforme se extienda la mancha urbana (y más servicios e instalaciones estén al alcance) el precio de ese bien se verá favorecido.

En términos más específicos, una persona puede saber si su inmueble tiene plusvalía si al restarle a su valor actual el aumento de la inflación, éste es mayor al que tenía cuando se adquirió. Por el contrario, si se elevó al mismo nivel de la inflación ese acrecentamiento no representa plusvalía.

Puede decirse que mientras la expansión de una ciudad continúe y beneficie a un sector con mayor infraestructura, los terrenos de esa sección seguirán mejorando su posición en el mercado. Usualmente sucede cuando se construyen complejos comerciales e igualmente con todos las apuestas comerciales e industriales que el gobierno realice en determinado lugar.

De acuerdo a la página de Internet de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, los compradores o vendedores siempre deben acercarse con un profesional, ya que esto garantiza cierta normatividad y evita cualquier tipo de fraude. Si usted está interesado en adquirir un bien raíz, tome en cuenta primero la zona y las perspectivas de crecimiento urbano y desde luego, evalúe si le van a alcanzar los años para disfrutar de la plusvalía.

Correo-e: smunoz@elsiglodetorreon.com.mx